Wärme & Kälte Update: Was bedeutet das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Sie?

Die Heizungswende soll ein neues Gesicht bekommen. Am 24. Februar 2026 haben die Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt – und damit eine regulatorische Zäsur eingeleitet. Allerdings: Es ist bisher nur ein Eckpunktepapier. Noch kein Kabinettsbeschluss, kein Gesetzentwurf und erst recht kein Gesetz. Gas- und Ölheizungen sollen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin zulässig bleiben, die Fernwärme regulatorisch aufgewertet und die kommunale Wärmeplanung vereinfacht werden. Unter der Annahme, dass das Eckpunktepapier genauso wie präsentiert zum Gesetz wird: Was das konkret für Sie bedeuten würde, lesen Sie hier.

Was steht in den Eckpunkten?

• Abschaffung von Verboten:
  Die §§ 71–71p sowie § 72 Gebäudeenergiegesetz (GEG) werden vollständig gestrichen. Die 65 %-Erneuerbare-Energien-Pflicht bei der Heizungsmodernisierung entfällt. Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten sind nicht mehr vorgesehen. Stattdessen gilt künftig ein technologieoffener Katalog zulässiger Heizsysteme, welcher sich insbesondere auch auf Gas- und Ölheizungen erstreckt. 
  Künftig soll die Entscheidung über die Heizungsart wieder allein bei den Eigentümern liegen. 

  Aktuelle Entwicklungen zeigen: Eigentümer entscheiden sich bei der Heizungswahl bereits mehrheitlich für Wärmepumpen oder Fernwärme. Die Koalition erwartet, dass die regulatorische Neuausrichtung eine Vielzahl bislang zurückgestellter Sanierungsprojekte anstößt und der Heizungsaustausch insgesamt wieder an Fahrt aufnimmt.
   

• Bio-Treppe ab Januar 2029: 
  Neue Gas- oder Ölheizungen müssen ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 % klimafreundliche Brennstoffe (insbesondere Biomethan, synthetische Brennstoffe) nutzen. Der Anteil soll bis 2040 in drei Stufen ansteigen, eine Konkretisierung der Stufen ist noch ausstehend.
   

• Grüngasquote: 
  Ergänzend zur Bio-Treppe wird eine Grüngas- und Grünheizölquote für Inverkehrbringer eingeführt (Start 2028: bis zu 1 %, schrittweise steigend). Zugelassen sind Biomethan, grüner, blauer, orangener und türkiser Wasserstoff, Wasserstoffderivate, Bioöl sowie synthetisches Methan. Die Quote wird auf die Bio-Treppe angerechnet. Von der Grüngasquote und Grünheizölquote ausgenommen sind die Sektoren Industrie und Gewerbe. 
  Wichtig für Sie: Die Quote kann bilanziell erfüllt werden – ein Herkunftsnachweis oder Bilanzierungsmechanismus genügt, die konkreten Mengen müssen nicht physisch im jeweiligen lokalen Netz ankommen. Die Verzahnung beider Instrumente – Anbieterquote und Verbrauchertreppe – reduziert rechnerisch den vom einzelnen Verbraucher zusätzlich nachzuweisenden Anteil, soweit ein Gaslieferant durch seine Grüngasquote bereits einen Teil der Dekarbonisierungsverpflichtung erfüllt. Das erhöht die Compliance-Komplexität erheblich. Eckpunkte zur konkreten Umsetzung sollen bis Sommer 2026 vorliegen.

  Dr. Matthias Lang, Leiter der internationalen Sektorengruppe Energie & Versorgungsunternehmen, sagt: „Wie sich die Verzahnung von Grüngasquote und Bio-Treppe in der Praxis bewähren wird, bleibt abzuwarten – spannend wird vor allem, welche Rolle die bilanzielle Erfüllungsmöglichkeit für die tatsächliche Dekarbonisierung spielen kann.“
   

• Vereinfachte kommunale Wärme- und Kälteplanung: 
  Für Kommunen unter 15.000 Einwohnern wird die Wärmeplanung stark vereinfacht (ca. 20 % des regulären Aufwands). Ziel ist es, hierdurch die Wärmeplanung innerhalb von wenigen Monaten abzuschließen. Zeitgleich wird die Pflicht zur Berücksichtigung der Kälteversorgung auf Kommunen mit mehr als 45.000 Einwohner begrenzt.
   
• Fernwärmeregelungen: 
  Die Bundesförderung effiziente Wärmenetze (BEW) wird gesetzlich verankert und aufgestockt. Das Kostenneutralitätsgebot (§ 556c BGB i.V.m. WärmeLV) wird moderat gelockert. Geplant sind zudem eine verpflichtende Preistransparenzplattform, eine gestärkte Preisaufsicht und eine Schlichtungsstelle gebündelt in einem neuen Wärmegesetz.
  
  Dr. Sandra Schuh, Corporate / M&A Partnerin, sagt: „Die Einführung einer Preistransparenzplattform bietet für Wärmebetreiber und Fernwärmeunternehmen die Chance, etwaige unwirksame Preisanpassungsklauseln und damit verbundene Nachzahlungspflichten frühzeitig zu identifizieren. Inwiefern Risiken langfristig minimiert werden, wird sich in der konkreten Ausgestaltung der Plattform zeigen.“

Was bedeuten die Eckpunkte rechtlich für Sie?

• Nur Eckpunkte, noch kein Gesetz:
  Rein rechtlich bedeutet das Eckpunktepapier erst einmal nichts. Es ist ein in der Koalition politisch abgestimmtes Konzept, dass erst noch durch das parlamentarische Verfahren muss. In dem Verfahren können sich die Dinge noch ändern.
   
• Implikationen für Gasnetzbetreiber:
  Das Eckpunktepapier sendet ein klares politisches Signal: Die Gasinfrastruktur soll bestehen bleiben, aber schrittweise in Richtung grüner Gasvarianten transformiert werden. Durch die bilanzielle Erfüllungsmöglichkeit der Grüngasquote würde kurzfristig eine spürbare regulatorische Entlastung entstehen. Eine regulatorisch erzwungene Stilllegung der Netze oder eine sofortige Notwendigkeit zur Umrüstung auf wasserstofffähige Infrastruktur (Hydrogen-Ready) sind nicht vorgesehen. Das Stranded-Asset-Risiko würde reduziert, aber nicht beseitigt. Langfristig bliebe der strukturelle Dekarbonisierungspfad des Gasnetzes bestehen. Die Folgen eines sinkenden Verbrauchs fossiler Energie und einer damit verbundenen rückläufigen Anschlussdichte blieben ungeklärt.
   
• Implikationen für den Fernwärmesektor, Energie Contracting:
  Die geplante Novellierung der AVBFernwärmeV, die gesetzliche Verankerung der BEW und ein neues Wärmegesetz signalisieren eine regulatorische Aufwertung des Fernwärmesektors. Die verpflichtende Preistransparenzplattform würde die regulatorische Komplexität erhöhen, böte aber auch die Chance, das Vertrauen institutioneller Investoren zu stärken.
   
• Implikationen für Projektentwickler (Baubranche), Investoren, Gebäudeeigentümer:
  Eine wiederhergestellte Technologieoffenheit schafft mehr Wahlfreiheit für Projektentwickler, Investoren und Gebäudeeigentümer, schwächt jedoch zugleich die regulatorische Sonderstellung der Fernwärme spürbar ab. Mit der Streichung der §§ 71–71p sowie § 72 GEG und der Einführung der Bio-Treppe entfiele die bislang durch die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht begründete Privilegierung des Fernwärmeanschlusses: Gas- und Ölheizungen blieben mit moderaten Auflagen eine zulässige Alternative, was den Anschlussdruck auf Gebäudeeigentümer erheblich reduzieren würde, Projektentwicklern eine breitere Technologievielfalt eröffnete und damit neue Kostenspielräume entstehen ließe. Die breitere Technologieakzeptanz dürfte die politische Angreifbarkeit des Rahmens verringern und damit mittel- bis langfristig planbarere Investitionsbedingungen schaffen als ein regulatorisch erzwungener, aber politisch fragiler Ausbaukurs. Zugleich bleibt abzuwarten, inwiefern diese Änderung die Nachfrageimpulse des Wärmenetzausbaus beeinflussen wird.

Ausblick:

Bis Ostern 2026 ist ein Kabinettsbeschluss vorgesehen, sodass das Gesetz vor dem 1. Juli 2026 in Kraft tritt. Eine Evaluierung 2030 kann bei Zielverfehlung des Gebäudesektors zu Nachsteuerungen führen. 

Ob das Eckpunktepapier eine hinreichende Grundlage für die Klimaziele bis 2045 schafft, bleibt weiterhin unklar. Es bleibt daher abzuwarten, wie der Gesetzentwurf im Ergebnis aussieht und welche Änderungen er im Gesetzgebungsverfahren erfährt.